En depositumskonto er en sperret bankkonto opprettet i leietakers navn, der depositum utleie blir stående til leieforholdet avsluttes. Loven krever at depositum behandles slik — det er ikke valgfritt, og brudd kan koste deg hele sikkerheten. Denne guiden går gjennom lovkravene, hvordan du oppretter kontoen i praksis, hvordan utbetaling fungerer, og hvilke konflikter som dukker opp oftest.
Lovkrav: husleieloven § 3-5
De fire reglene som er absolutte:
- Maks 6 måneders leie. For en bolig til 18 000 kr/mnd er taket 108 000 kr. Avtaler om høyere beløp er ugyldige for den delen som overstiger taket.
- Sperret konto i leietakers navn. Pengene tilhører formelt leietaker — du som utleier får aldri råderett. Bankens systemer låser kontoen automatisk.
- Utleier dekker opprettelseskostnaden. Bankene tar typisk 500–800 kr for å opprette kontoen. Du kan ikke trekke dette fra depositum.
- Renter tilfaller leietaker. Selv om kontoen er sperret, opptjenes renter — og de er leietakers, ikke dine.
Mottar du depositum kontant, på Vipps eller på din private konto, gjelder ikke disse reglene — og leietaker kan kreve hele beløpet tilbake umiddelbart, pluss renter. Dette er en av de hyppigste tabbene blant private utleiere.
Slik oppretter du depositumskonto i praksis
Steg for steg:
- Kontakt banken din (eller leietakers bank — det går begge veier). Alle norske banker tilbyr depositumskonto. DNB, Nordea, SpareBank 1, Handelsbanken og Sbanken har digitale løsninger.
- Begge parter signerer avtalen om opprettelse — som regel digitalt med BankID. Avtalen knyttes opp mot leiekontrakten, så ha den klar.
- Leietaker overfører depositum til den nye kontoen. Kontoen sperres automatisk når midlene har kommet inn.
- Du får bekreftelse fra banken om at depositum er på plass. Først nå bør du overlevere nøkler.
Aldri lever ut nøkler før depositum er innbetalt og banken har bekreftet sperringen. Dette er den enkleste fellen å falle i — leietaker lover «overfører i morgen» og du står plutselig uten sikkerhet. Lås overlevering til bekreftelse fra banken som del av innflyttingsrutinene dine.
Utbetaling av depositum
Når leieforholdet avsluttes, kan depositum frigis på tre måter:
- Begge parter skriver under på utbetalingsskjema. Den enkleste veien: dere er enige om at boligen er levert i orden (eller om hvor mye som skal trekkes), og banken utbetaler ifølge skjemaet.
- Den ene parten krever, motparten har frist til å protestere. Skriver utleier til banken at hele beløpet skal utbetales til leietaker, frigis det automatisk. Krever utleier å beholde noe av beløpet (for skader, ubetalt leie), får leietaker 5 ukers frist til å protestere. Protesterer hen ikke, utbetales beløpet til utleier.
- Forliksrådet eller HTU. Hvis partene er uenige og protest er sendt, må saken til Husleietvistutvalget eller forliksrådet. Banken holder pengene tilbake til det foreligger en avgjørelse.
Husk: du har ikke rett til å holde depositum tilbake på ubestemt tid mens du «vurderer». Krav må fremmes så raskt som praktisk mulig etter utflytting — vanligvis innen 30 dager.
Typiske konflikter — og hvordan du unngår dem
Fire scenarier som havner i HTU hvert år:
- «Hva er normal slitasje?» — Etter 3+ år er det normalt at vegger må males og gulv slipes. Du kan ikke trekke leietaker for kostnader som hadde påløpt uansett. Dokumentér tilstanden ved innflytting med bilder og protokoll.
- Manglende kvitteringer — Krever du 12 000 kr for rens av sofa, må du ha kvittering fra renseriet. Estimater holder ikke.
- Trekk for vask — Det er normalt å kreve at boligen leveres i samme stand som ved innflytting. Hvis du krever trekk for vask, må det stå spesifikt i husleiekontrakten.
- Manglende protokoll — Ingen overtakelsesprotokoll = bevisbyrden går mot deg. HTU pleier å gi leietaker rett ved tvil.
Alternativer til depositum
To produkter har vokst frem som alternativ til tradisjonell depositumskonto:
- Depositumsgaranti (f.eks. fra Lillebjørn, Husleie.no eller utleiemegler). Leietaker betaler en månedlig premie, og selskapet stiller garanti tilsvarende depositum. Utleier får samme sikkerhet, men leietaker slipper å låse opp cash.
- Depositumslån via banken. Leietaker tar lån for å dekke depositum og betaler renter løpende. Mindre vanlig.
Begge er fullt lovlige, men sørg for at garantibeviset er gyldig og dekker hele leieperioden. Be om dokumentasjon før innflytting.
Videre lesning
- Husleieloven forklart — alle utleiers plikter, ikke bare depositum
- Husleiekontrakt mal — last ned Forbrukerrådets standardkontrakt
- Hva koster en utleiemegler som håndterer depositumskonto for deg
Trenger du hjelp med utleien?
Få uforpliktende tilbud fra kvalitetssikrede utleiemeglere som dekker ditt område.
Motta gratis tilbud
